|
Оценка незавершённого строительства
Необходимость
оценки объектов незавершённого строительства
часто возникает при оценке
земельных участков с расположенными
на них, не введёнными в эксплуатацию
объектами. В завершении строительства
и включении недостроя в хозяйственный
оборот заинтересованы собственники
таких объектов и потенциальные инвесторы.
Оценка необходима
обоим сторонам в потенциальной сделке.
Инвестору необходима независимая
оценка, которая даст объективный
анализ всех аспектов инвестирования
и позволит снизить риски от вложения
средств в завершение строительства
объекта, для собственника важным
является гарантия получение максимального
дохода от продажи.
Оценка позволяет:
- Определить варианты наилучшего
и наиболее эффективного использования
объекта с учётом его возможного
перепрофилирования или создания
нового объекта в случае сноса
недостроя.
- Учесть затраты на подготовку
или восстановление пакета разрешительной
документации, на завершение
строительства и ввод объекта
в эксплуатацию.
- Важнейшей составляющей
элементов исходно-разрешительной
документации являются условия
подключения объекта к сетям
водоснабжения, канализации,
газоснабжения, энергоснабжения.
В случае истечения срока действия
исходно-разрешительной документации
закончился или планируемое изменение
функционального назначения объекта
требует наличия дополнительной
мощности в части инженерного
обеспечения, то затраты, связанные
с получением нового комплекта
исходно-разрешительной документации,
должны быть учтены заново.
Объекты незавершённого
строительства, которые представляют
собой недостроенные жилые и общественные
здания и могут после ввода в эксплуатацию
быть использованы в качестве доходной
недвижимости оцениваются с использованием
затратного и доходного подходов.
Здания и сооружения
производственного назначения, в
свою очередь, можно разделить на
две большие группы. К первой группе
относятся здания и сооружения специализированного
назначения, у которых возможности
изменения функционального назначения
практически отсутствуют из-за особенностей
конструктивных решений. К таким
объектам недвижимости могут быть
отнесены, например, здания и сооружения
добывающих отраслей промышленности.
Во вторую группу входят объекты,
которые могут быть использованы
для размещения в них различных типов
производств, и, следовательно, обладают
более универсальными объемно-планировочными
и конструктивными решениями. Эти
свойства наиболее характерны для
зданий отраслей машиностроения,
пищевой, фармацевтической промышленности
и др.
При оценке рыночной
стоимости не завершенных строительством
объектов, специализированного назначения,
функционального назначение которых
не может быть изменено из-за
особенностей конструктивных решений,
используют, в основном затратный
подход. При оценке рыночной стоимости
не завершенных строительством объектов,
более универсальных для размещения
других видов производств,
обладающие более универсальными
объемно-планировочными и конструктивными
решениями могут быть оценены в
рамках затратного и доходного
подхода. Подход, основанный на сравнительном
анализе продаж при оценке незавершенных
строительством объектов не используется.
Перечень документов для оценки
объекта незавершенного строительством:
- Документы, подтверждающие
права на земельный участок.
- Разрешительная документация
на строительство.
- Общая пояснительная записка
к строительному проекту.
- Бухгалтерская справка о
балансовой стоимости здания
(если собственник здания - юридическое
лицо).
- Отраслевая принадлежность
объекта.
- Проектная документация,
дата ее утверждения.
- Площадь застройки.
- Дата начала строительства.
- Дата фактического прекращения
строительства.
- Сведения о конструктивной
системе здания (сооружения).
- Разрешенная годовая потребляемая
мощность (водо-, электро-, газоснабжения
и т.п.).
- Степень завершенности строительства
в целом и по отдельным конструктивным
элементам в отдельности.
- Акт консервации не завершенного
строительством объекта (если
объект законсервирован).
- Сведения о наличие обременений
у объекта незавершенного строительства,
включая обременение залогом
или долговыми обязательствами,
и иных ограничений по использованию
объекта.
- Объектный сметный расчет
(форма №3).
- Сводный сметный расчет стоимости
строительства.
- Акты о приемке работ, выполненных
от начала строительства (форма
№2).
- Акты на скрытые работы,
выполненные от начала строительства.
Образец договора на оценку объекта
незавешённого строительством.
Данный перечень
документов является примерным и
может быть изменен (сокращен или
расширен) после детального ознакомления
оценщиков ЗАО "Агентство КОНСАЛТ-МК"
с техническим заданием на оценку
объекта недвижимости.
|