Консалтинговая компания «Агентство «Консалт-МК» - Когда необходима обязательная оценка имущества

Оценка Вопросы оценки

Когда необходима обязательная оценка имущества

Случаи обязательной оценки

Случаи обязательного проведения независимой оценки, в целях защиты интересов Российской Федерации при вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, перечислены в статье 10 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду.
При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
При национализации имущества.
При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Случаи обязательного проведения независимой оценки, в целях защиты интересов третьих лиц согласно статьи 10 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при возникновения спора о стоимости объекта оценки:

При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Случаи обязательного проведения независимой оценки, в целях защиты интересов третьих лиц определённые в иных нормативных и правовых актах действующего законодательства Российской Федерации:

Оценка взносов в уставный капитал в обществах с ограниченной ответственностью, осуществляемых в неденежной форме (Ст. 15 «Вклады в уставный капитал общества» Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ).
Оценка взносов в уставный капитал акционерных обществ, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Оценка акций акционерных обществ для их обязательного выкупа по требованию акционеров (ст. 75 и ст. 77 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Оценка взносов в уставный капитал производственных кооперативов (Ст. 10 «Паевой фонд кооператива» Федерального закона «О производственных кооперативах» от 8 мая 1996 года №41-ФЗ).
Оценка имущества при создании народного предприятия (Ст. 3 Федерального закона «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» от 19 июля 1998 года №115-ФЗ).
Оценка вкладов иностранных инвесторов в уставные (складочные капиталы) коммерческой организации с иностранными инвестициями (ст. 6 Федерального закона «Об иностранных инвестициях» от 9 июля 1999 года №160-ФЗ).
Оценка имущества передаваемого в залог (Ст. 339 «Договор о залоге, его форма и регистрация» части первой Гражданского кодекса РФ).
Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).
Оценка при страховании промышленных объектов, определение величины нанесенного ущерба (Приказ МЧС РФ от 02.02.98 г. № 63 "О независимой аудиторской и оценочной деятельности в области предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".).
Оценка при декларировании безопасности промышленных объектов (Приказ МЧС РФ от 04.04.96 г. № 222 "О порядке декларирования безопасности промышленных объектов" Пункт 6.1.).
Оценка для целей нотариального оформления (Для целей оформления наследства, дарения, ренты или других нотариальных действий, с 1 января 2005 года Федеральным законом от 02.11.04 N127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов" установлена необходимость проведения оценки недвижимого имущества при совершении таких действий».
Оценка в рамках законодательства о банкротстве согласно Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Оценка при выкупе акций у акционеров принадлежащих им акций (оценка имущества, внесенного в оплату акций. Федеральный закон "Об акционерных обществах" (в ред. ФЗ от 13.06.96г. № 65-ФЗ). Статья 77.
Оценка при реструктуризации кредитных организаций (Федеральный закон №144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций»).
Оценка имущества для целей наследования(Ст. 1115, Ст. 1172 части третьей Гражданского кодекса РФ).
Оценка полученного в наследство имущества для целей определения налога на наследуемое имущество (Ст. 5 Федерального закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12 декабря 1991 года №2020-1).
Оценка земельного участка (Ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оценка при размещении средств пенсионными фондами(Ст. 25 Федерального закона «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 года №75-ФЗ, п. 6).
Оценка при размещении облигаций с залоговым обеспечением (Ст. 27.3 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года №39-ФЗ, п. 1).
Оценка в целях соглашения о разделе продукции (Ст. 2 Федерального закона «О соглашениях о разделе продукции» от 30 декабря 1995 года №225-ФЗ).
Оценка имущества паевых инвестиционных фондов (Ст. 37 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ).
Оценка транспортных средств для удостоверения сделок с транспортными средствами и определения размера государственной пошлины (Ст.4 Закона «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 года №2005-1).
Оценка транспортных средств при определении страховой выплаты по ОСАГО (Ст. 12 «Определение размера страховой выплаты» Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности» от 25 апреля 2002 года№40-ФЗ).

Случаи возможной оценки

Возможность проведения независимой оценки обусловлена тем, что институт независимой оценки используется как один из возможных инструментов контроля соблюдения имущественных прав и интересов третьих лиц, которые могут быть нарушены в результате искажения стоимости объекта оценки.

Возможно проведение независимой оценки, в целях защиты интересов третьих лиц в следующих случаях определённых в нормативных и правовых актах действующего законодательства РФ:

Оценка цены товара при проверке налоговыми органами правильности исчисления налогов (Ст. 40 «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения» Налогового кодекса РФ).
Оценка стоимости изъятых вещей и других ценностей (Ст. 27.11 «Оценка стоимости изъятых вещей и других ценностей» Кодекса РФ административных правонарушениях).
Оценка имущества должника при наложении ареста (Ст. 52 «Оценка имущества должника» Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 года).
Оценка имущества в целях исчисление размера ответственности перевозчика за утрату или повреждение груза (Ст. 169, Кодекс торгового мореплавания).
Оценка имущества в целях подготовки доказательства и материалов, на основании которых составляется диспаша (Ст. 306, Кодекс торгового мореплавания).
Оценка имущества в целях подготовки доказательства и материалов, на основании которых составляется диспаша (Ст. 306, Кодекс торгового мореплавания, Ст. 156 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ).
Оценка имущества при его реализацией перевозчиком (Ст.48 Устава железнодорожного транспорта РФ).
Оценка имущества полученного безвозмездно организацией (Ст. 11 «Оценка имущества и обязательств» Федерального закона «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 года №129-ФЗ).

Взнос имущества в уставной капитал

Неденежные средства - наиболее распространённые средства платежа при первоначальной оплате или оплате увеличения уставного капитала организации. В этом случае учредитель не отвлекает оборотные средства я, а передает в качестве оплаты своего вклада в уставной капитал иные активы: недвижимое имущество, оборудование, интеллектуальную собственность или доли (акции) в других обществах. Для снятия потенциального конфликта интересов в сделке, как правило, кредиторов и акционеров, лиц прямо или косвенно заинтересованных, законодательство устанавливает императивно треобование об обязательной оценке неденежного вклада.

Независимой оценкой всех неденежных вкладов в уставной капитал, организаций всех организационно-правовых форм достигается равенство интересов всех сторон, заинтересованных в результате процесса. Требование об обязательном привлечении независимого оценщика для определения стоимости имущества, вносимого в уставный фонд, уставный капитал закреплено законодательно и содержится в нормативных и правовых актах.

Согласно норме закона «Об акционерных обществах», при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлен минимальный порог стоимости вносимого имущества в 200 минимальных размеров оплаты труда при котором требуется независимая оценка.

При внесении имущества в уставный капитал (фонд), закон требует независимого определения рыночной стоимости имущества, т.е. наиболее вероятной цены, по которой это имущество может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

При оценке имущества, вносимого в уставные фонды акционерных обществ, действуют нормы позволяющие акционерам владеющим более чем 1% акций уголовно преследовать членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), равно как и управляющая организация или управляющий, если их действия(в том числе при неправомерной оценке взноса в уставной капитал общества) нанесли ущерб обществу.

ЗАО «Агентство КОНСАЛТ-МК» имеет большой опыт по оценке имущественных вкладов в уставный капитал предприятий и предоставляет квалифицированные услуги по проведению такой оценки в минимальные сроки.

Банкротство предприятия

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника, привлекая для этого независимых оценщиков и иных специалистов согласно федеральному закону Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно ст. 129, Конкурсный управляющий обязан провести инвентаризацию имущества должника. При проведении инвентаризации осуществляется выявление фактического наличия имущества, сопоставление фактического наличия имущества и его состояния с данными бухгалтерского учета, проверка полноты отражения в учете обязательств предприятия. Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием имущества и его состоянием и данными бухгалтерского учета подлежат соответствующему отражению на счетах бухгалтерского учета.

Следующим шагом является проведение оценки рыночной стоимости активов с целью установления наиболее вероятной величины доходов от реализации имущества.

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет оценку имущества должника согласно статьи 130 . Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

При оценке имущества в случае банкротства предприятия определяется рыночная стоимость, реализуемого имущества. Таким образом оценивается валовая выручка от реализации активов. Валовая выручка от реализации активов уменьшается на величину затрат связанных с реализацией имущества(включает оплату услуг оценочных и юридических фирм, выплачиваемых при продаже налогов и сборов, затрат на обеспечение сохранности активов, управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до его ликвидации. Таким образом, рассчитывается стоимость имущества предприятия при его ликвидации или ликвидационная стоимость.

При необходимости ускоренной ликвидации предприятия банкрота рыночная стоимость, реализуемого имущества уменьшается с учётом уменьшения срока продажи. Такая стоимость называется ликвидационной стоимостью в услових ускоренной продажи активов.

Выбор вида стоимости и методов оценки выбирается оценщиком, исходя из целей и задач предстоящей оценки, которые, в свою очередь, определяются необходимостью максимизации степени удовлетворения требований кредиторов.

Операции c госсобственностью

Статьёй 8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена необходимость обязательной оценки в случае сделки с имуществом, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно стате 214 и 215 ГК РФ, федеральная собственность, собственность субъекта федерации и муниципального образования находится в основной своей части в хозяйственном ведении оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, государственных предприятий и учреждений субъектов федерации и муниципальных предприятий и учреждений.

Случаи обязательной оценки при приватизации государственного и муниципального имущества установлены статьёй 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», актами субъектов федерации и муниципальных образований, не противоречащими закону.

Законом установлено, что в случае акционирования и сохранения 100% акций в собственности государства, муниципального образования оценка не требуется. Внесение государственного муниципального имущества в уставные капиталы акционерных обществ на основании решения правительства РФ является одним из способов приватизации и требует обязательной оценки приватизируемого имущества.

Согласно постановлению Правительства РФ от 6 июня 2003 г. N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» Федеральное государственное унитарное предприятие при продаже, взносе в уставной капитал, залоге объектов недвижимого имущества обязано провести их независимую оценку и согласовать сделку с соответствующим органом исполнительной власти и Росимуществом.

Согласно постановлению (Постановление Правительства РФ от декабря 2004 г. №739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия (с изменениями от 23 марта 2006 г.)» Федеральное государственное унитарное предприятие согласует передачу имущества в залог, уставной капитал других организаций или осуществляет его иные обременения по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти и Росимуществом.

Согласно статье 8 Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности Российской Федерации», 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ недвижимого имущества составляющие имущественный комплекс государственного унитарного предприятия и государственного унитарного учреждения могут быть переданы в аренду или в собственность на условиях инвестиционного договора. Стороной такой сделки является Росимущество, одним из требований которого является независимая оценка. Инвестиционный договор как инструмент включения хозоборот объектов недвидимости особенно важен для унитарных предприятий и государственных унитарных учреждений АПК расположенных городской черте или примыкающих городам, поскольку Федеральный от 18.12.2006 N 232-ФЗ вводит норму безвозмездном изъятии земель сельхозназначения таких предприятий для жилищного строительства.

Федеральным законом № 161 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» установлено, что сделки с недвижимым имуществом этих предприятий согласуют органы исполнительной власти РФ, субъекта федерации или муниципального образования, в ведении которых находится такое имущество. Обязательная оценка недвижимого имущества в случае сделок с ним осуществляется согласно статьи 8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации, если законодательстве, регулирующем деятельность таких предприятий не установлено иного.

ЗАО «Агентство КОНСАЛТ-МК» имеет большой опыт по оценке объектов федеральной собственности и предоставляет квалифицированные услуги по проведению такой оценки в минимальные сроки.

В целях защиты интересов третьих лиц

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Оценка взносов в уставный капитал в обществах с ограниченной ответственностью, осуществляемых в неденежной форме (Ст. 15 «Вклады в уставный капитал общества» Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ).
Оценка взносов в уставный капитал акционерных обществ, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Оценка акций акционерных обществ для их обязательного выкупа по требованию акционеров (ст. 75 и ст. 77 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Оценка взносов в уставный капитал производственных кооперативов(Ст. 10 «Паевой фонд кооператива» Федерального закона «О производственных кооперативах» от 8 мая 1996 года №41-ФЗ).
Оценка имущества при создании народного предприятия (Ст. 3 Федерального закона «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» от 19 июля 1998 года №115-ФЗ).
Оценка вкладов иностранных инвесторов в уставные (складочные капиталы) коммерческой организации с иностранными инвестициями(ст. Федерального закона «Об иностранных инвестициях» от 9 июля 1999 года №160-ФЗ).
Оценка имущества передаваемого в залог (Ст. 339 «Договор о залоге, его форма и регистрация» части первой Гражданского кодекса РФ)
Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).
Оценка при страховании промышленных объектов, определение величины нанесенного ущерба (Приказ МЧС РФ от 02.02.98 г. № 63 "О независимой аудиторской и оценочной деятельности в области предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".).
Оценка при декларировании безопасности промышленных объектов (Приказ МЧС РФ от 04.04.96 г. № 222 "О порядке декларирования безопасности промышленных объектов" Пункт 6.1.).
Оценка для целей нотариального оформления (Для целей оформления наследства, дарения, ренты или других нотариальных действий, c 1 января 2005 года Федеральным законом от 02.11.04 N127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов" установлена необходимость проведения оценки недвижимого имущества при совершении таких действий.
Оценка в рамках законодательства о банкротстве согласно Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Оценка при выкупе акций у акционеров принадлежащих им акций (оценка имущества, внесенного в оплату акций. Федеральный закон "Об акционерных обществах" (в ред. ФЗ от 13.06.96г. № 65-ФЗ). Статья 77.
Оценка при реструктуризации кредитных организаций Федеральный закон №144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций»).
Оценка имущества для целей наследования (Ст. 1115, Ст. 1172 части третьей Гражданского кодекса РФ).
Оценка полученного в наследство имущества для целей определения налога на наследуемое имущество (Ст. 5 Федерального закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12 декабря 1991 года №2020-1).
Оценка земельного участка (Ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оценка при размещении средств пенсионными фондами (Ст. 25 Федерального закона «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 года №75-ФЗ, п. 6).
Оценка при размещении облигаций с залоговым обеспечением (Ст. 27.3 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года №39-ФЗ, п. 1).
Оценка целях соглашения о разделе продукции (Ст. 2 Федерального закона «О соглашениях о разделе продукции» от 30 декабря 1995 года №225-ФЗ).
Оценка имущества паевых инвестиционных фондов (Ст. 37 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ).
Оценка транспортных средств для удостоверения сделок с транспортными средствами и определения размера государственной пошлины (Ст.4 Закона «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 года №2005-1).
Оценка транспортных средств при определении страховой выплаты по ОСАГО (Ст. 12 «Определение размера страховой выплаты» Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности» от 25 апреля 2002 года№40-ФЗ).

[Наверх] [О компании] [Стоимость услуг] [Оценка] [Экспертиза] [Контакты]