|
Анализ рынка при оценке объектов недвижимого имущества
Необходимость
анализа и определения динамики развития
рынка недвижимого имущества вытекает
из тех задач, которые решает оценщик,
определяя стоимость оцениваемого
имущества в рамках доходного, затратного
и сравнительного подходов. Для корректной
оценки методами доходного
подхода анализ и оценка перспектив
развития рынка недвижимости необходимы
для правильного прогноза потоки
доходов от сдачи в аренду объекта
оценки и рисков их получения на
продолжительный период, поскольку
ставки арендной платы пропорциональны
цене продажи объекта.
Для получения
правильного результата методами
затратного подхода анализ и оценка
перспектив развития рынка недвижимости
необходимы для прогнозирования динамике
спроса и предложения на рынке недвижимости,
что оказывает непосредственное
влияние на коэффициенты удорожания
цен в строительстве, поэлементную
стоимость строительства, стоимость
стройматериалов и рабочей силы.
При расчёте стоимости
объекта недвижимого имущества методами
сравнительного подхода анализ и
оценка перспектив развития рынка
недвижимости необходимы для правильного
отбора объектов аналогов, сегментации
рынка.
Сегментация рынка недвижимого имущества
Сегментация рынка или разбиение на сегменты в процессе анализа является
необходимой процедурой при реализации доходного, затратного и сравнительного
подходов. Поскольку как выбор аналогов, так и прогноз доходов и роста затрат
на строительство отличаются в зависимости от признаков сходства или различия,
позволяющих отнести однородные объекты к различным группам.
Сегменатация рынка проводится, как правило, по следующим параметрам:
- Назначение
использования объекта (жилое,
нежилое, производственное, офисное,
торговое, складское).
- Место расположения
(регион, город или область,
удаленность от центра, жилая,
или промышленная зона
и др.).
- Качество (ценовая
категория) объекта (например,
офисы класса А,Б,С).
- Объём оцениваемых
прав (аренда, собственность,
хозяйственное ведение, оперативное
управление) и существующие ограничения
(залог, сервитуты и др.).
- Перспективы
объекта недвижимости, как объекта
инвестирования (возможность
сноса и нового строительства,
возможность реконструкции).
- Перспективы
привлечения инвестиций для реализации
инвестиционного проекта
(возможность заключения инвестиционного
договора для объекта, находящегося
в хозяйственном ведении).
Важными для объектов,
принадлежащих к одному сегменту
являются следующие характеристики:
- характерный для данного
сегмента срок экспозиции - срок
продажи сходных по характеристикам
объектов не может значительно
отличатся;
- сделки между зависимыми
компаниями не могут быть характерными
для существующих рыночных условий
конкретного рынка;
- прогноз и оценка действия
факторов, воздействующих на
рынок недвижимости.
Как и на
любой рынок, на рынок недвижимости
воздействуют факторы непосредственно
влияющие на спрос и предложение,
так и оказывающие такое влияние
опосредованно, через финансовые
рынки, изменение условий инвестирования
средств в недвижимость являющейся
конкурентным финансовым инструментом.
К факторам определяющим
спрос на объекты недвижимого имущества
в Российской Федерации относятся:
- Численность
населения.
- Обеспеченность
населения жилплощадью.
- Обеспеченность
населения и бизнеса объектами
инфраструктуры (дороги, школы,
больницы, офисные и торговые
центры и т.д.) в субъекте федерации (городе,
муниципальном образовании).
- Количество
граждан, обладающих доходами,
позволяющими улучшить жилищные
условия за счёт собственных
накоплений и ипотеки в субъекте
федерации (городе, муниципальном
образовании).
- Количество
граждан очередников, обладающих
доходами, позволяющими улучшить
жилищные условия за счёт социальной
ипотеки, программ правительства
по предоставлению жилья отдельным
категориям граждан: военным,
сельским жителям и т.д
в субъекте федерации (городе,
муниципальном образовании).
- Изменение условий
кредитования при предоставлении
ипотеки, в том числе учёт не
декларируемых доходов, снижение
процентной ставки, платы за
рассмотрение заявки, срока рассмотрения
заявки, объёма кредитования
и т. д. в субъекте федерации (городе,
муниципальном образовании).
- Цены на энергоносители,
определяющие состояние платёжного
баланса по текущим Российской
Федерации.
- Приток (отток)
денежных средств в субъекте
федерации (городе, муниципальном
образовании).
- Перспективы
развития экономики Российской
Федерации, субъекта федерации (города,
муниципального образования)в
том числе влияние на цены
проведения реформ в сфере
ценообразования на продукцию
и услуги субъектов естественных
монополий и ЖКХ, реформы законодательства,
обеспечивающих прав инвесторов,
особенно миноритарных и др.
- Баланс капитальных
операций, определяющих иностранные
инвестиции в экономику.
- Доходность
финансовых инструментов рынка
капиталов, в том числе фондового
рынка, составляющих конкуренцию
рынку недвижимости.
К факторам определяющим
предложение объектов недвижимого
имущества относятся:
- Степень монополизации строительной
индустрии.
- Наличие свободных участков
для застройки, определяемых
существующими нормами и правилами
предоставления таких участков
для нужд строительства.
- Потенциальный объём производства
основных строительных материалов
(бетона,
кирпича, отделочных материалов),
определяющий цены на эту продукцию
в зависимости от спроса в субъектах
федерации (города) муниципальных
образованиях.
- Требования законодательства,
определяющие затраты и
время необходимые застройщику
для начала и завершения
строительства в субъектах федерации
(города)
муниципальных образованиях,
регистрации прав на объекты
недвижимого имущества.
- Требования законодательства
по участию в долевом строительстве.
- Возможностями и стоимостью
подключения строящихся объектов
к городской инфраструктуре (энерго
и теплоснабжение).
- Предоставление инвесторам
льгот на получение новых участков,
подключению к объектам инфраструктуры,
финансированию ставки процента
по кредитам в рамках национальных
проектов, в том числе безвозмездного
изъятия земли у сельскохозяйственных
ФГУП и ФГОУ и передаче их застройщикам.
|