|
Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход
при оценке объектов недвижимого
имущества, представляет собой совокупность
методов оценки объектов недвижимого
имущества, основой которых является
определение стоимости восстановления
(строительства идентичного оцениваемому
объекта недвижимости с таким
же износом) или замещения( строительства
объекта недвижимости равной полезности
с таким же износом, но из современных
материалов , согласно современным
требованиям проектирования и строительства
и дизайна).
Затратный подход
исходит из позиции продавца, которая
состоит в том, что объект недвижимости
не может быть продан по цене ниже,
чем величина общественно-необходимых(среднерыночных)
затрат на строительство объекта
идентичного оцениваемому или объекта
с равной полезностью.
Расчёт затрат
на покупку, транспортировку, монтажу
и наладке машин и оборудования при
оценке машин и оборудования затратными
методами необходимо осуществлять
в соответствие с особенностями
их учёта, определённых письмом
Минфина РФ от 30 декабря 1993 г.
N 160"Положение по бухгалтерскому
учету долгосрочных инвестиций".
Методы затратного
подхода включает следующие этапы:
- Определение
стоимость прав на земельные
участки на которых находятся
здания(сооружения).
- Оценивается
восстановления стоимость
или стоимость замещения здания(сооружения)
на дату оценки.
- Оценивается
физический, моральный, экономический
износы элементов здания (сооружения).
- Определяется
остаточная стоимость здания
(сооружения).
- Определяется
стоимость здания (сооружения)
и прав на земельные участки,
на которых они расположены.
Оценка зданий(сооружений)
осуществляется следующими
методами:
- Методом сравнительной
единицы - норматив удельных
затрат, разработанный на
основе данных об издержках строительства
аналогичных объектов разрабатываются
нормативы затрат на строительные
работы(на 1м3, на 1м2 здания)
в комитетах по строительству
всех субъектов федерации, крупных
организаций, Коинвест и
т.д. умножается на площадь или
объём оцениваемого здания, после
чего вносятся поправки на особенности
оцениваемого объекта.
- Метод поэлементного
расчёта стоимости зданий, сооружений
- сметный метод, включающий
разбивку здания на конструкционные
элементы (фундамент, стены,
крышу, отделочные работы и т.д.),
расчёт расходов, требуемых для
установки конкретного элемента
в строящемся здании на дату
оценки, путём определения всех
издержек для сооружения единицы
строительного объёма, суммирование
поэлементных затрат.
- Индексный способ
- балансовая стоимость объекта
умножается на коэффициент удорожания
цен в строительстве с даты постановки
на баланс объекта на дату оценки.
|