Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Сравнительный
подход при оценке объектов недвижимого
имущества, представляет собой совокупность
методов оценки объектов недвижимого
имущества, основой которых является
сравнение объекта оценки с отобранными
аналогами, являющимися предметами
сделок, по которым есть информация,
непосредственно предшествующих моменту
оценки и имеющих сходные качества,
определяющие полезность оцениваемого
объекта и аналогов.
Среди сравнительных
методов оценки наибольшее распространение
получили:
- Метод сравнения
продаж
- Метод валового
рентного мультипликатора
Метод сравнения
продаж.
Метод основан
на анализе и сопоставлении
с оцениваемым объектом информации
о продаже аналогичных объектов недвижимости
за последние 3-6 месяцев.
В основу метода
положен принцип замещения, основанный
на предположении, что при наличии
на рынке нескольких объектов аналогичной
полезности, инвестор не заплатит
за объект аналогичной недвижимого
имущества больше, чем стоимость
объекта недвижимости с аналогичной
полезностью.
Под полезностью
понимается совокупность характеристик
объекта недвижимости, определяющих
назначение, возможность и способы
его использования, а так же размеры
и способы получения при таком использовании
доходов.
Метод применим
и обеспечивает достоверные результаты
при выполнении следующих условий:
- Имеется достаточное количество
сопоставимой и достоверной информации
о совершённых сделках.
- Стороны сделок независимы,
обладают типичной для рынка
информацией, действуют экономически
рационально, финансирование
сделок не предполагает особых
условий.
- Сделки относятся к одному
сегменту рынка объектов недвижимого
имущества.
Метод сравнения
продаж включает несколько этапов:
- Осуществляется выбор 3-5
сопоставимых продаж объектов
аналогов.
- Сравнение оцениваемого объекта
оценки с аналогами по двум компонентам(единицам
сравнения и элементам сравнения).
- Оценка поправок(вносимых
корректировок вносимых в цену
продажи при приведении при приведении
его ценообразующих характеристик
к характеристикам оцениваемого
объекта) по элементам и расчёт
скорректированной стоимости.
- После внесения поправок
стоимость оцениваемого объекта
недвижимого имущества рассчитывается
как средняя арифметическая стоимости
аналогов.
Метод валового
рентного мультипликатора (мультипликатора
валового дохода).
Суть метода заключается
в сопоставлении оцениваемого объекта
объектам аналогам по значению интегральной
характеристики, определяющей его
полезность - отношению продажной
цены к потенциальному или действительному
валовому доходу.
Метод валового
рентного мультипликатора включает
несколько этапов:
- Осуществляется выбор 3-5
сопоставимых продаж объектов
аналогов.
- Опрmеделяется отношение валового
дохода к продажной цене, исходя
из недавних рыночных сделок.
- Расчитывается вероятная
стоимость оцениваемого объекта,
как произведение валового рентного
мультипликатора и рыночного
рентного дохода от оцениваемого
объекта.
|